Испания

Приобретать недвижимость в этой стране могут как резиденты, так и не резиденты Испании. И физическое, и юридическое лицо имеет право совершать такие покупки, иностранцам понадобится лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никаких других документов или разрешения не требуются. Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.

1. Для начала лучше снять жилье на несколько месяцев (см. раздел об аренде) в выбранном районе и заняться осмотром недвижимости через местные агентства. Однако немногие могут выделить на это время и ресурсы – большинство потенциальных покупателей вынуждено специально прилетать для осмотров. Можно согласовать поездку с агентствами, распланировав ее самостоятельно, можно отправиться в бесплатный ознакомительный тур – такую услугу предлагают многие компании. Купить дом в Испании можно и дистанционно, не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают сделку без выезда в страну – по фотографии достаточно сложно оценить объект.
2. После того как объект выбран и зарезервирован компанией или агентством для покупателя, на имя последнего открывается счет, с которого должны производиться все платежи, связанные с приобретением недвижимости. Впоследствии с него могут списываться коммунальные платежи, налоги, страховка, платежи по ипотечному кредиту.
3. Процедура открытия счета в испанском банке на имя иностранца простая и займет несколько минут. Для этого необходим только действующий загранпаспорт. Счет может открыть и агент покупателя по нотариальной доверенности. При открытии счета в евро сама операция будет бесплатной, но в дальнейшем при положительном балансе будет взиматься ежеквартальная (или ежегодная) комиссия. Первая сумма взноса может быть даже нулевой. После вы на руки получаете банковскую книжку, в которой будут учитываться все операции, произведенные в срок действия вашего счета. Через три дня выдается дебетовая карта. В испанском банке можно оформить и кредитную карточку (VISA, MASTERCARD). В Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за поиск покупателя. Покупатель недвижимости не должен платить агентству никаких комиссионных – если фирма пытается их получить, покупателю следует прекратить переговоры и искать другие варианты.
4. Заключение Договора купли-продажи
   Любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Реестре собственности. В Реестре собственности можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца. После выбора подходящего объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. Как правило, в нем описываются обе стороны, объекты недвижимости, согласно реестру собственности фиксируются общая стоимость, налоги и форма оплаты. При подписании контракта чаще всего покупатель выплачивает около 30% от стоимости недвижимости.
5. Оставшуюся сумму необходимо выплатить в момент подписания купчей (Escritura Publica), которая подписывается покупателем и продавцом в нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. Оплата должна быть подтверждена документально. Лучше, если это будет осуществлено посредством банковского перевода на расчетный счет продавца или банковским чеком.
6. Все документы покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости. При покупке на вторичном рынке это физическое лицо, при приобретении новой недвижимости – компания-застройщик. Сделка по купле-продаже недвижимости в Испании всегда проводится нотариусом, что обеспечивает максимальную безопасность. Единственный случай, когда покупатель подписывает документы о покупке с агентством, – наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.
7. Государственная регистрация сделок
   Получение ключей происходит при подписании нотариального договора. Как только нотариальный договор купли-продажи подписан, нотариус отправляет факс в Реестр, информируя о совершенной сделке. Купчую можно забрать из нотариальной конторы через два-три дня после подписания договора. На оплату гербового сбора (I.A.J.D.) и на представление документа в Реестре собственности дается тридцать дней.

Многие банки Испании готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости (под залог этой недвижимости). Сумма кредитования оставляет 50–60%, иногда до 65–70% от оценочной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования составляет от 10 до 30 лет и зависит от возраста заемщика. Возможно и досрочное погашение кредита. Размер первоначального взноса достигает 50% для нерезидентов. Для резидентов он составляет 20%. Средняя ставка по ипотеке в Испании на май 2009 года составляла 5,4%. Условия изменения ставки кредитования фиксируются в кредитном договоре. Как правило, выплаты происходят ежемесячно, реже – ежеквартально. В число испанских банков, которые выдают кредиты иностранцам, входят BBVA, Unicaja, Caixa Catalunya, Caixa de Girona, Caja Madrid, Banco Andalucia, Deutsche Bank, Banco Popular.

Ни один банк не предоставляет ипотечный кредит на приобретение жилой недвижимости в Испании. Однако почти все банки готовы кредитовать россиян под залог уже имеющейся недвижимости. Для оформления кредита необходимо предоставить в банк загранпаспорт, справку о зарплате по месту работы или справку о доходах. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% от месячного дохода.

Некоторые банки дополнительно просят форму 2НДФЛ для граждан России, налоговую декларацию либо какой-нибудь документ об отсутствии задолженности по налогам для граждан СНГ и Балтии. Также полезно иметь при себе документы, доказывающие финансовую состоятельность, например свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятиями или долями в них, выписки с банковских счетов. Банки Испании всегда гарантируют конфиденциальность предоставляемой информации.

В этой статье мы хотим дать практические советы о том, как стать владельцам собственной фирмы в Испании. Собственная фирма в Испании открывает перед Вами большие горизонты.

Богатые люди говорят: «Деньги не должны лежать в одной стране, в одном банке, в одном бизнесе. «Деньги» делают деньги. Их необходимо вкладывать и получать свои дивиденды.  Всегда нужно иметь «вторую ножку от стула».Когда ты сидишь на стуле, где есть четыре опоры, ты можешь считать себя успешным человеком».

Мы предлагаем Вам иметь эту «ножку от стула» в стране
— где 305 дней в году солнце
— которая востребована многими иностранцами
— где во времена кризиса цены упали на 70% и сейчас начинают стремительно расти
-в стране, где можно отдыхать и работать.

Как это сделать? Откройте свою фирму в Испании. Вы будете иметь дополнительный доход. Вы можете находится в любой стране мира и контролировать ваш бизнес на расстоянии.

Мы поможем открыть фирму, порекомендуем какой вид деятельности приносит в Испании постоянный доход. Поможем снять помещение в аренду.Подберем сотрудников, бухгалтеров- экономистов, администратора.

Ваша фирма успешно работает и приносит Вам доход? Мы поможем взять кредит под минимальные ставки и вы сможете использовать его под открытие другого бизнеса.

И очень немаловажное, Вы можете претендовать на получение ВНЖ.Получив ВНЖ на один год с правом работы, в дальнейшем, мы поможем продлить его еще на один год и затем на 5 лет.

Формы организаций, занимающиеся коммерческой деятельностью:

Порядок регистрации фирм:
Заключается договор с экономическим юристом на ведение дел в фирме.
Запрашивается сертификат о наименовании вашей будущей фирмы, это первый сертификат, который вы получаете«CertificadoNegativodeDenominacion». Необходимо знать, что если фирма с таким названием уже зарегистрирована на территории Испании, то вам откажут и придется запрашивать следующие три названия. В связи с этим, выбирается три названия, согласно предпочтительности в порядке убывания. Отправляются в центральный регистрирующий орган. Срок ожидания ответа примерно 5 рабочих дней. Разрешение на название действительно в течении 2 месяцев.
С Сертификатом о наименовании идем в банк Испании для открытия счета. Очень важно выбрать банк с наилучшими условиями для Вас. Банки дают разные условия работы с ними (обратите внимание на условия кредитования, на взимаемые комиссии). На счет вносится полная накопительная сумма, согласно вашей формы коммерческой организации и согласно вашему Уставу. Банк дает Вам сертификат об открытии счета и наличии суммы вклада каждого из учредителей. Это второй сертификат, который необходимо получить «Certificadodel DesembolsoEfectuado». При открытии счета должны присутствовать все учредители фирмы.
Подготовленный юристом Устав удостоверяется нотариусом в присутствии всех членов общества. Здесь необходимо знать, чем будет заниматься Ваша фирма. Необходимо будет указать юридический адрес фирмы и кто будет администратором фирмы (если фирма имеет несколько соучредителей.  Здесь вы получаете третью официальную бумагу, которая называется «ObjetoSocialyDenominacionSocial»
С нотариально заверенными актами обращаемся в представительство Министерства финансов и получаем временный налоговый номер. «NIF» это следующая официальная бумага, которую необходимо иметь. После этого вы регистрируетесь как налогоплательщик и получаете « SujetodeAIE». После оплаты всех необходимых налогов в официальные органы в течении 15-20 рабочих дней, вы получите постоянный «NIF».
Параллельно Вы можете заказать печать, разработать логотип.
Любой иностраней может открыть фирму на территории испании без привлечения жителей Испании в качестве соучередителей
Самыми распространенными являются S.L (уставной капитал 3.006 EUR) и S.A. (уставной капитал 60.102 EUR ).
Но работать в собственной фирме, Вы сможете только при получении разрешения на проживание с правом на работу.
Вы можете иметь фирму и получать прибыль законодательство Испании это предусматривает. В этом случае вам необходимо будет взять на работу работника, который будет руководить процессами деятельности вашей фирмы

Почему мы советуем обращаться к специалистам при открытии фирмы:
При подаче документов на проживание с правом на работу, государственные органы смотрят на виды деятельности фирмы. Многие виды деятельности строго лицензируется и контролируется государством.
Устав фирмы. Очень важно составить Устав, который должен отражать конкретные виды деятельности. В Испании невозможно заниматься «всем», как привыкли многие иностранцы.
Необходимо иметь все документы на фирму, правильно зарегистрированные в официальных органах, со всеми оплаченными налогами.
Любая фирма должна строго выполнять инструкции множества Министерств и Государственных органов.

— Отчитываться перед налоговыми органами по оплате НДС
— Отчитываться о подоходном налоге на работников фирмы, если они имеются
— Оплачивать социальное страхование работников фирмы (которое включает в себя медицинское страхование, пенсионные отчисления, страхование от несчастных случаев)
Делами любой фирмы занимается бухгалтер- экономист. Средняя ставка от 200-300 евро в месяц. Это зависит от вида деятельности фирмы. Если ваша фирма существует на «расстоянии», вы можете контролировать деятельность по интернету. Важно иметь бухгалтера-экономиста с большим опытом работы. Он занимается подачей всей налоговой отчетности, декларациями и контрактами.

Мы предлагаем Вам  поездку в Испанию с целью ознакомления с различными районами и проектами, в которых можете  приобрести недвижимость. На протяжении всей поездки Вас будут сопровождать наши русскоговорящие партнеры из Испании.

Для поездки Вам необходимо

1. Подтвердить участие , чтобы мы могли подготовить Вам размещение в отеле и зарезервировали время сопровождающего Вас специалиста на момент Вашего пребывания.
2. Открыть испанскую визу или иметь действующую визу
3. Приобрести авиабилет на удобные Вам даты.

Мероприятия, проводимые на ознакомительной поездки проводятся бесплатно, в поддержку развития экономических отношений между Казахстаном и Испанией.

ПРЕИМУЩЕСТВА ОЗНАКОМИТЕЛЬНОЙ ПОЕЗДКИ

1. Вы получите индивидуальные консультации по очень важным вопросам: переезд в Испанию, приобретение недвижимости в Испании, приобретение бизнеса в Испании. Иными словами получите ответы на все интересующие Вас вопросы, связанные с Испанией.
2. Вы увидите самые продаваемые объекты недвижимости в регионе и посетите различные районы на побережье.
3. У Вас будет возможность осуществить прямой контакт с застройщиками, с юристами.  Вас всегда будут сопровождать наши партнеры. Все вопросы Вы сможете задавать на русском языке через переводчика. Все это только в одной ознакомительной поездке.

Покупка земли
Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Другими словами, любое физическое или юридическое лицо (в том числе иностранное) имеет полное право приобрести в частную собственность участок земли. Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем – предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.

В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.

В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год, облагается налогом – 7% + нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.

Строящееся жилье в Испании
В теории преимущество покупки такого типа недвижимости заключается в получении совершенно новой недвижимости по меньшей цене, чем уже построенная. Девелоперы на стадии строительства выигрывают от уменьшения рисков и от получения денег в процессе строительства, взамен покупатели получают скидку около 10–20% от текущей рыночной цены сравнимой новостройки. Еще немаловажно то, что зачастую покупатели могут вносить поправки к своему будущему жилью – при покупке готового объекта такой возможности нет.

В Испании банки дают кредиты под строящуюся недвижимость, что является дополнительным гарантом для покупателя. Следует обратить внимание, что при кредитовании строящегося жилья выплаты по ипотеке начинаются после завершения строительства. При подписании предварительного частного контракта резервирования следует заплатить от €3 до €6 тыс. В течение месяца после подписания контракта – еще 10% от стоимости, 20% – в течение двух месяцев. При подписании контракта у нотариуса оплачивается оставшаяся сумма, налоги и расходы по оформлению.

В предварительном контракте содержится описание объекта недвижимости, его стоимость и указывается дата совершения сделки. С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием. В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.

Зарубежным покупателям вряд ли будет предложено подписание частного контракта покупки без какого-либо предварительного платежа, всегда есть вероятность того, что иностранец не приедет еще раз в страну и не выйдет на сделку. Обычно задаток составляет 10% от стоимости недвижимости. При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.

Если иностранец покупает уже построенную недвижимость или объект вторичного рынка, расходы при подписании предварительного частного контракта резервирования также составляют от €3 до €6 тыс., однако в течение месяца после подписания контракта следует оплатить 30% стоимости. Оплата оставшейся части происходит при подписании контракта у нотариуса в сроки, указанные в предварительном контракте. В случае оформления ипотеки сумма кредита выплачивается при оформлении контракта у нотариуса.

Правила и стоимость строительства в Испании
Вопрос о самостоятельном строительстве собственного дома разумно поднимать в том случае, если заказчика не устраивают готовые варианты или хочется видеть дом по авторскому проекту. Начать строительство в Испании нового объекта стоит примерно на 15–20% дешевле, чем приобретение готового. Несмотря на то что сейчас Испания вынуждена сокращать количество строительных площадок из-за некоторого снижения спроса, он по-прежнему достаточно велик, а процентные ставки банковских кредитов под строительство составляют всего 3–4% годовых. Общий срок возведения нового строения обычно составляет от утверждения проекта до сдачи в эксплуатацию приблизительно полтора года. Строительство в Испании в среднем вам обойдется, включая стоимость материалов, €750 за кв. м, но может и быть ниже, и намного выше этой цифры, в зависимости от используемых материалов.

Перед постройкой необходимо подобрать и приобрести земельный участок. Под строительство имеет смысл приобретать только «урбанизированную» землю – то есть с разрешением на строительство. Если такого разрешения нет, стоит обратиться в городскую управу. Проблем с получением разрешения как правило не возникает – тем не менее на предмет строительства на конкретном участке стоит проконсультироваться с юристом.

В Испании существуют жесткие нормы на высоту здания и коэффициент застройки (отношение площади застройки к площади земельного участка) в зависимости от зоны и статуса земли. Под индивидуальное строительство средняя норма коэффициента застройки составляет 25% плюс ограничение по высоте, зависящее от местности. На бассейн надо получать отдельное разрешение.

Земли продаются как с подрядом на строительство, так и свободные, с возможностью выбрать любого строителя.
Проект в обязательном порядке лицензируется: ожидание лицензии в зависимости от зоны может составлять до полугода. Она выдается местным органом власти только после предварительного согласования с местной же коллегией архитекторов и градостроительным советом. Приемкой построенного объекта занимается специальный отдел при мэрии.

После получения лицензии стоит обратиться к архитектору и разработать проект дома. Как правило, у профессиональных архитекторов налажены выходы на муниципальные власти, поэтому процесс утверждения и согласования обычно проходит безболезненно. Затем нанимается подрядчик, оговаривается смета постройки и сроки сдачи объекта – вся нужная информация указывается в договоре подряда.

Строительство в Испании происходит быстрее, чем в России, российского выше его по качеству. Теплый климат позволяет строить на протяжении всего года. Обычно строительный цикл составляет год-два. Внутреннюю отделку дома обычно исполняет тот же подрядчик. Ландшафтное проектирование можно начать параллельно с постройкой.