Глава Ассоциации риелторов РК о лжериелторах, ценах и законе

Риелторская деятельность в РК уже много лет вызывает недовольство казахстанцев. Считается, что на этом рынке работают по большей части мошенники. «Крыша» решила выяснить, так ли это, что сейчас происходит в сфере риелторских услуг, сколько они стоят, будет ли принят регулирующий их закон и что нужно знать, чтобы не стать жертвой лжеспециалистов. Об этом и многом другом мы поговорили с президентом Объединённой ассоциации риелторов Казахстана (ОАРК) Еленой Гривой.

— Елена Николаевна, сейчас почти каждый второй, кто покупает или продает жильё, жалуется на непрофессионализм риелторов. Как вы считаете, сколько недобросовестных специалистов присутствует на рынке?
— Для начала я бы внесла ясность. На мой взгляд, на рынке риелторских услуг есть откровенно случайные люди, которые не работают ни в агентстве недвижимости (далее — АН. — Прим. ред.), ни индивидуально при наличии регистрации ИП. Это просто приехавшие откуда-то люди, имеющие иллюзию, что заниматься риелторской деятельностью легко. Они приезжают и думают: «О, буду продавать недвижимость!» — и считают, что скопировать чьё-то объявление, подать его от своего имени, поставив низкую цену, достаточно. Это никакие не риелторы! Вот их в ассоциации мы называем мошенниками. К сожалению, сегодня количество таких нелегалов составляет порядка 30 %.

Теперь что касается недобросовестных риелторов. Это специалисты, которые работают на законных основаниях, но выполняют свою работу не должным образом. Это проблема директора АН, который набирает сотрудников, но не обучает их.

— Сколько агентств недвижимости и риелторов работает в Астане и Алматы? Какое количество компаний закрылось во время кризиса?
— На сегодня в Алматы работает более 1 500 АН и 17 тыс. специалистов, в Астане — 1 800 и 7 тыс. соответственно. Во время кризиса произошло значительное сжатие рынка: закрылось порядка 20 % компаний, некоторые приостанавливали деятельность. Сегодня ситуация меняется, потребность в риелторских услугах вновь востребована.

— Редакция «Крыши» всегда старается рассказывать читателям о самых распространённых видах мошенничества на рынке жилья. Не так давно мы писали о так называемой информационной услуге, которую предлагают некоторые риелторы. Скажите, что делать людям, чтобы не стать жертвой аферистов?
— Мне безумно жалко людей, которые отдают свои деньги за предоставление информационных услуг, пусть даже речь идёт о 10–15 тысячах…

Многие риелторы за это меня невзлюбят, но скажу следующее: чтобы не стать жертвой мошенников или недобросовестных риелторов, знайте:

1.  Никакой предоплаты! Отдавать финансовые средства нужно только после оказания услуги. Либо можно расплачиваться поэтапно: дошли до соглашения о задатке — расплатились, вторую часть отдавайте уже после подписания договора купли-продажи. Взамен требуйте подтверждающие бухгалтерские документы.
2. Не платите за показ объектов даже 1 000 тенге! Это же можно целый бизнес сделать: снять хорошую квартиру в центре и показывать её за 1 000 тенге десяткам клиентов в день. Итого в месяц я получу 300 тыс. тенге просто так. Запомните: показ уже входит в работу риелтора. Важен результат, а не процесс.
3. При заключении договора внимательно изучайте ответственность риелтора или агентства недвижимости! Особенно это касается эксклюзивных договоров, согласно которым клиент сотрудничает только с одним АН или специалистом.
4. Проверяйте агентство или риелтора! Узнайте адрес, телефон компании, позвоните и удостоверьтесь, что риелтор работает там. Изучите учредительные документы АН.
5. Интересуйтесь наличием аттестата/сертификата! Сам по себе документ подтверждает наличие определённых знаний, необходимых для работы риелтора, и то, что он работает официально. Чтобы исключить факт подделки аттестата, его наличие можно проверить на сайте ОАРК.

Проверять следует даже трудовой договор риелтора с АН, чтобы знать, на каком основании он оказывает услугу. Либо он должен быть зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и иметь соответствующие документы.

Важно понимать, для чего нужен риелтор. К сожалению, сегодня клиентам не объясняют, что должно входить в его услуги. Нужно доносить до людей, какую работу мы делаем. Это не только несколько пунктов, которыми пользуются мошенники. Серьёзные агентства предлагают перечень из порядка 60 услуг с описанием стоимости каждой и штрафными санкциями за невыполнение.

 

— Часто покупатели и арендаторы жалуются, что многие объекты находятся у риелторов и невозможно найти варианты от хозяев. Как вы это прокомментируете?
— У нас нет никаких инструментов для воздействия на продавцов. Мы же не ходим ни за кем с пистолетом. Продавцы обращаются к нам, когда уже сами намаялись. Как-то с одним из клиентов мы сделали аналитику: из 20 звонков только один был по существу, большая часть оказалась такими же продавцами-конкурентами либо риелторами. Покупатели просят нас понижать цену, иногда переговоры об этом затягиваются на несколько недель.

— По вашему мнению, можно ли обойтись без помощи риелтора?
— Да, можно! При этом я рекомендую делать это тем, кто уже имеет опыт продаж, кто знает всю юридическую основу, кто имеет опыт переговорщика. Все могут это делать сами, нет никаких ограничений. В Интернете сегодня много информации об этом.

Вообще меня часто поражает отношение наших граждан. Для них важнее найти объект подешевле, а самого риелтора они не проверяют. А потом остаются недовольны качеством услуг. Ведь когда мы идём к стоматологу или другому специалисту, мы смотрим на его кабинет, оборудование, сертификаты на стенах, узнаём рекомендации. А у нас клиенты даже не хотят приезжать в офис. Даже в крупные агентства люди приезжают 2-3 раза в год. Также они не хотят подписывать договоры. А ведь именно там прописаны все условия предоставления услуг, обязательства и права сторон. Мы уговариваем своих клиентов заключать их.

Важна юридическая грамотность граждан. Пока что у нас происходит так: клиент встречается с риелтором на улице, они на коленке подписывают договор и идут смотреть объект. Всё!

Но думаю, что это временные условия, поскольку рынок находится в стадии становления. Через какое-то время всё изменится — клиенты меняются.

— Расскажите о ставках алматинских риелторов. Сколько стоят ваши услуги?
— Негативное отношение к риелторам частично связано с оплатой нашего труда. Я думаю, что нас любили бы даже при плохом качестве услуг, если бы мы не брали денег.

Но нужно учитывать, что ежедневно риелтором подаётся реклама, за поднятие объявления нужно платить. Если набирать текст снова и снова, то каждый раз на это будет уходить порядка 30 минут. Ведь объявление нужно составить привлекательно и без ошибок! Также съездить на объект, изучить его, сделать сравнительную экспресс-оценку для рекомендации стартовой цены, экспертизу правоустанавливающих документов, сфотографировать, отредактировать фотографии, подготовить объект к презентации, управлять продвижением объекта на рынке, управлять спросом на объект, вести переговоры и многое другое. На всё это уходит примерно 84 часа. И ещё стоит учесть время на приём звонков и презентацию объекта потенциальным покупателям. При этом нет никаких гарантий, что риелтор продаст этот объект и получит вознаграждение. Ведь клиент продаёт и сам и обращается в другие агентства недвижимости.

Во всех городах Казахстана разная ценовая политика. В случае с Астаной и Алматой установился следующий подход: если объект стоит дешевле 32 млн тенге, вознаграждение риелтора составит 320 тыс. тенге, при большей стоимости жилья — 1 % от этой суммы. При этом по установившейся практике оплата берётся с двух сторон: и с покупателя, и с продавца. Конечно, это не нравится ни тем, ни другим. Но таким образом мы защищаем обе стороны в сделке. Более того, за рубежом в разных странах оплата риелторских услуг составляет от 3 до 10 %. Да, они берут только с одной стороны. Но вы же понимаете, что все расходы так или иначе ложатся на плечи покупателя, продавец просто заложит вознаграждение риелтора в цену. Мы не занимаемся профанацией, поступаем более справедливо. Считаю, что у нас очень лояльные условия оплаты.

При аренде тариф риелтора составляет 20–50 % от арендной платы. В первом случае речь идёт только о поиске объекта, во втором — включая помощь при заключении договора. Некоторые компании берут одну месячную оплату с обязательством поиска следующего арендатора, если сделка с первым расстроится.

 

— Что, на ваш взгляд, нужно предпринять, чтобы исчезло нынешнее недоверие к риелторам?
— Для начала нужно менять подход сайтов объявлений. Если порталы недвижимости перестанут принимать объявления от людей, которые не имеют права заниматься риелторской деятельностью, то тогда мошенники просто не смогут существовать на рынке. Они вынуждены будут или работать в законном русле, или вообще уйти.

Я снимаю шляпу перед «Крышей» за запуск опции «Крыша Проверка». Введённое сайтом заключение договоров уже является неким контролем за риелторами, ведь порядка 30 % заявителям, насколько я знаю, вы отказали в сотрудничестве, потому что они имеют нарекания. То есть, к сожалению, закон и лицензирование не являются панацеей. Нам нужно в принципе ограничить псевдориелторам выход на рынок.

Также должно быть обязательное участие в саморегулируемых организациях. Если членство в СРО будет добровольным, то это не даст ожидаемого результата.

— На сегодняшний день в Казахстане нет закона, регулирующего риелторскую деятельность. Последние обсуждения проводились в 2013 году. Как с этим сейчас обстоят дела?
— Ранее закон о риелторской деятельности не был принят по одной простой причине — к сожалению, он просто дублировал уже имеющиеся законы: Гражданский, Предпринимательский, Налоговый кодексы и другие подзаконные акты. Однако всем известно, что их нарушают. Известно, что при получении дохода от предпринимательской деятельности нужно регистрироваться в качестве ИП и платить налоги, но ведь есть лица, которые не делают этого. Где вероятность, что мы напишем закон о риелторской деятельности и его не будут нарушать? Кто будет всё это отслеживать? Ведь проверять будут только честно работающие компании. А масса мошенников снова просочится. Кстати, по этой же причине был отменён подобный закон в России.

У нас большие планы по регулированию риелторской деятельности. Буквально на следующей неделе, 5 апреля, в Стамбуле состоится обсуждение международных стандартов работы риелторов. Наша ассоциация будет предоставлять Казахстан. Кроме нас, там будут участвовать все страны Евразии (страны СНГ, Турция, Болгария, Румыния, Чехия и другие). Мы хотим выработать единые для всех стран стандарты работы риелторов и подписать Конвенцию. Уже после этого планируем выйти на госорганы с предложением о внесении изменений в различные подзаконные акты. Повторюсь, писать отдельный закон о риелторской деятельности нет необходимости. Нужно выработать обязательные стандарты работы и требования к риелторам. Так, мы планируем установить градацию специалистов, ввести понятия «стажёр по продаже недвижимости» или «помощник эксперта», «эксперт по недвижимости», «брокер по недвижимости» и «управляющий». При этом мы хотим указать, какими знаниями, навыками и компетенциями должны они обладать. К примеру, новичок не сможет сопровождать сделку, а будет только показывать объекты. Таким образом лжериелторы отсекутся.

Важно, что наравне с нами договариваться с правительствами своих стран будут и коллеги-риелторы из-за рубежа. Надеюсь, что, выступая от лица международного сообщества, мы сможем добиться долгожданных изменений.

— Как вы считаете, нужно ли включить в подзаконные акты регулирование стоимости услуг?
— Конечно. Клиенты должны понимать, что помощь при продаже, покупке или поиске арендного жилья не может быть бесплатной. Мы же, когда приходим в банк, не надеемся получить кредит без процентов. Мы не враги клиентам, не против них. Если мы просим оплату, то берём на себя обязательства по выполнению услуг. Если не выполняем, то должны делать скидки клиентам. Я за современный объективный подход.

— Расскажите о сегодняшней ситуации на рынке жилья. Что происходит с ценами? Будут ли они расти?
— Рынок находится в глубокой стагнации. Те цены, которые были завышены, снизились, а те, что были приближены к реальности, не изменились. Продавцы, летавшие в облаках, спустились на землю и предлагают цены за своё жильё, адекватные экономической ситуации. Правда, сейчас собственники вторички после оглашения программы президента «7-20-25» почему-то решили повысить цены на свои объекты, что мы сейчас начинаем наблюдать. Но условия программы ещё не утверждены, неизвестно, для какого рынка она будет: для первичного или вторичного. Поэтому я рекомендую продавцам продавать, когда есть покупатель, и наоборот.

Если говорить о двухкомнатных квартирах, то в среднем цены на обычные и улучшенные следующие: Алмалинский район — от 12.5 до 18 млн тенге, Ауэзовский — от 12 до 18 млн, Бостандыкский — от 12.5 до 13.5 млн, Медеуский — от 18 до 23 млн, Турксибский район — от 9 до 10 млн тенге.

— Какие объекты в Алматы продаются легче всего, а с какими возникают проблемы?
— Сложнее всего продаются объекты престиж-класса. Потому что дорого, у людей низкая платёжеспособность, на всё выросли цены. А в этом случае потребуется не только купить объект, но и содержать его, ведь, как правило, в их управляющих компаниях очень высокие ставки и расходы на коммунальные услуги.

Люди приходят к пониманию, не что я хочу, а что я могу. Это квартиры экономкласса до 80 кв. м, иногда на окраинах: в микрорайонах «Казахфильм», «Орбита», «Жетысу, «Аксай», где доступно и по цене, и хорошая экология. В целом сегодня предпочтения у покупателей такие: цены, экология, месторасположение, соседство, транспортная доступность.

— Насколько с кризисом сменились предпочтения людей в плане классов жилья?
— Всегда пользовалось популярностью жильё экономкласса. Но в последнее время выделился другой кластер. Среди риелторов мы называем его общественным жильём. Его покупают, чтобы в принципе что-то купить. Таким покупателям неважно, где оно расположено, основной приоритет — цена.

— И напоследок несколько советов нашим читателям.
— Гражданам советую более серьёзно относиться к выбору риелтора. Выбирать не объект, а сотрудника. Те шаги, о которых я говорила ранее, займут всего 15–20 минут. Читать договор, и только потом подписывать, вносить пожелания и корректировки. На это потребитель имеет право. Риелторам желаю повышать свой профессиональный уровень и дождаться положительных изменений на рынке недвижимости.