Продавать/покупать ли жильё в кризис?

Что происходит с рынком жилья в кризис и почему не стоит отказываться от планов по продаже или приобретению недвижимости — рассказываем вместе с экспертами.

Что было с долларом: краткая история девальваций

За последние 20 лет рынок недвижимости Казахстана пережил несколько кризисов, в том числе связанных с обвалом сырьевых рынков, последующими девальвациями и изменением курсовой политики.

Первая официальная девальвация случилась в 1999 году. Ей предшествовали обвал цен на нефть и финансовые кризисы 1997-1998 годов. Тогда с 85 тенге за доллар курс взлетел до 150–160, потом тенге укрепился до 130–140.

Следующие девальвации произошли в 2009 и 2014 годах. В 2015-м регулятор сменил курсовую политику и отпустил тенге в свободное плавание. И нацвалюта моментально уплыла до шокировавших 258 за доллар, а к концу года до 323. Сейчас, по состоянию на 2 апреля, официальный курс Нацбанка составил 448.5 тенге за доллар.

За 20 лет нацвалюта обесценилась по отношению к доллару почти на 428 %. Всё это время рынок жилья был вынужден приспосабливаться к таким условиям и развивался несмотря ни на что. Более того, на недвижимость в РК возложена почётная роль стабильного инструмента сохранения средств.

По этой причине не стоит откладывать продажу/покупку жилья тем, кто:

• нуждается в улучшении жилищных условий;
• нашёл потенциального продавца/покупателя;
• хочет продать инвестиционную/неиспользуемую недвижимость;
• получил одобрение на ипотеку в банке.

Пять причин, почему стоит продолжать подавать объявления:

1. В связи с карантином у населения появилось больше времени на мониторинг рынка и просмотр объявлений. Об этом свидетельствует возросший трафик на krisha.kz.
2. Многие делали накопления в долларах и сейчас после роста курса получили возможность реализовать свои потребности и приобрести жильё.
3. В среднем срок с момента подачи объявления до момента продажи объекта (срок экспозиции) занимает по разным оценкам от трёх до шести месяцев. Соответственно, даже если карантин затянется на два-три месяца, к его завершению будет покупатель.
4. У вас есть возможность в течение нескольких месяцев изучить рынок, информацию о безопасности сделок и тонкостях оформления, чтобы не столкнуться с мошенниками.
5. После снятия карантина или его смягчения жители области могут задуматься о необходимости перебраться в город, где сосредоточено больше рабочих мест, в связи с чем появится спрос на доступное жильё, которое прежде считалось неликвидным.

Что говорят эксперты

Нина Лукьяненко, директор АН DIXI:

— Нельзя сказать, что происходящие события не повлияли на рынок недвижимости. Шок у продавцов и покупателей вызван как изменением курса доллара, так и введением мер против распространения вируса в стране. Впрочем, это не означает, что сделок с недвижимостью не будет вовсе. Вспомним 2017 год, когда очередной виток девальвации показал, что очень многие покупатели, хранившие свои накопления в долларах, получили возможность приобрести квартиры в новостройках по старым ценам. В эти дни в отделах продаж отмечалось рекордное количество сделок.

Сегодня так же — всем тем продавцам и покупателям, которые уже нашли друг друга, не стоит откладывать сделки. Практика показывает, что большая их часть связана в первую очередь с решением жизненно важных задач. Есть продавцы, которых поджимает ситуация. В этом случае у покупателей с деньгами есть возможность приобрести объекты по очень выгодным ценам. Главное — следить за происходящим на рынке.

Сейчас активизировался сегмент крупных объектов и действующего бизнеса. При условии выставления объекта недвижимости по адекватной цене срок поиска покупателя составляет полтора-два месяца.

Пока никто не знает, как будут развиваться события, связанные с распространением коронавируса в мире. Беспокоит и рост курса доллара, а также полный подрыв экономики в мире. Все мы достаточно длительное время будем находиться в неопределённости. Последствия этих событий отразятся на рынке в форме поиска равновесной цены между продавцом и покупателем. Однако стоит выставлять свои объекты, вести переговоры с покупателями. Только так получится реализовать тот отложенный спрос, который накопится в ближайшие месяцы. Чтобы обезопасить себя от рисков, важно внимательно изучать тенденции рынка, адекватно их оценивать и взвешенно принимать решения.

Что касается валюты сделок, то в связи с дедолларизацией всё меньшее количество людей привязывает цены к доллару. В большей части сделок стороны договариваются о суммах в тенге, и далее продавец уже принимает решение, в какую валюту ему перевести деньги. При этом львиная доля средств вкладывается в новые сделки.

Елена Грива, директор АН Grand Estate Company, член Высшего совета рынка недвижимости Евразии при ЕОЭС:

— На примере нашего агентства в начале марта мы наблюдали увеличение числа сделок. Покупатели активизировались. Спросом пользуются одно-двухкомнатные квартиры эконом- и бизнес-класса, а также офисы небольших площадей. Люди стараются вложить свои деньги, полученные либо от продажи другого объекта, либо в ипотеку через банк.

Сегодня все понимают, что первичка будет дорожать из-за обесценивания тенге. Также поднимут цены и некоторые владельцы вторички. В отношении валюты сделок и курса, то это предмет договорных отношений сторон, но договоры заключаются всегда в тенге, согласно законодательству РК. Чаще всего стороны опираются на среднеарифметический показатель курса. Заметила, что в кризис люди становятся лояльнее и охотнее идут на уступки.

Срок экспозиции объекта, от дня выставления на продажу до совершения сделки, зависит от вида недвижимости, eё характеристик, месторасположения, класса и цены. Последняя оказывает влияние на 90 %. Если цена ликвидная, то в стабильное время срок экспозиции элитного жилья составляет до шести месяцев, эконом- и бизнес-класс — один-два месяца, коммерческой недвижимости (если объект большой) — до восьми месяцев-года.

Продавцы при определении цены должны учитывать не только фактор падения тенге, но и ситуацию в мировой экономике в целом. Сейчас многие повышают цены из-за исторически сложившейся привязки к курсу. Однако тем самым они отпугивают потенциальных покупателей. А они есть. После окончания карантина в краткосрочной перспективе будет хорошая возможность реализовать объекты. Важно понимать, что в будущем на рынке последует затишье, и продавцы вынуждены будут снижать цены гораздо ниже, чем могут продать сейчас.

Покупателям в условиях разворачивающегося экономического кризиса на первичном рынке нужно тщательно выбирать застройщика и отдавать предпочтение жилым комплексам с высокой степенью готовности. Вторичный рынок является более безопасным в период кризиса. Есть возможность хорошего торга, в жильё можно въехать в запланированное время.

Для сохранения средств рекомендую инвестировать в понятные и хорошо известные для человека направления. Это могут быть акции, золото, недвижимость. Однако если человек не обладает достаточными финансовыми познаниями, то советую выбирать недвижимость как наиболее стабильный вариант. В то же время важно не поддаваться панике и не принимать необдуманных решений.

Анна Шацкая, директор департамента аналитики ТОО «Оценка собственности VP», аналитик рынка недвижимости, оценщик:

— По поводу заключения сделок в период кризиса, то всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Придётся или стоит отложить сделку, во-первых, тем, кто планировал переезд на ПМЖ в другие страны. Здесь комментарии излишни. Во-вторых, это те, кто собирался купить жильё, но продавец значительно поднял цену на разницу в курсе до 20–30 %. В таких случаях имеет смысл подождать и поискать другие варианты, особенно если сбережения в тенге. Данное повышение необоснованно, ведь на фоне роста доллара выросли ставки по ипотеке, инфляция, безработица, при этом реальные тенговые доходы упали, народ стал беднее. В-третьих, это те, кто планировал покупку с целью инвестиции.

В то же время не стоит откладывать продажу/покупку жилья тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, когда уже есть вариант, который нравится, есть договорённость с продавцом и цена, которую вы готовы заплатить. Также стоит реализовать сделку тем, кто принял решение продать инвестиционную/неиспользуемую недвижимость. Продавцам инвестиционных/неиспользуемых квартир сейчас нет смысла удерживаться от продажи, т. к. доходность недвижимости снизилась ниже доходности депозитов. Новая ставка по депозитам после увеличения базовой составляет 12-13 %, в то время как доходность от аренды — лишь 7.2-7.5 %.

Средний срок экспозиции квартиры составляет один-два месяца, по квартирам бизнес- и элиткласса — два месяца. В нынешней ситуации срок экспозиции может увеличиться до трёх месяцев, если продавец решил повысить цену.

Как известно, основной фактор ускорения сделки — это равновесная цена. Продавцам я не рекомендую ориентироваться на курс доллара и повышать цены, т. к. 98 % покупателей — это граждане, получающие зарплату в тенге. Из-за повышения цен сделки только затянутся. Если же у вас есть покупатель, готовый заплатить цену, обеспечивающую доходность 7.2-7.5 % годовых, — продавайте. Доходность можно посчитать так: например, вы сдаёте квартиру за 100 тыс. тг в месяц. С учётом возможного простоя в месяц в год она должна принести вам 1.1 млн. Эту цифру мы делим на 7.2-7. 5 % и получаем диапазон цены 14.7-15.3 млн тенге.

В нынешней ситуации примерно 20–30 % продавцов пытаются поднять цены, остальные продавцы оставили прежние. Для сохранения средств я рекомендую хранить сбережения в долларах. В случае усугубления ситуации с распространением вируса в нашей стране и дальнейшего снижения цен на нефть возможно и дальнейшее обесценивание тенге. Мой прогноз по курсу в ближайшие два-три месяца — 500 тенге за доллар. В случае усугубления ситуации с распространением вируса в нашей стране и дальнейшего снижения цен на нефть возможно и дальнейшее обесценивание тенге.

Какие плюсы и минусы существуют при покупке жилья в условиях кризиса на первичном и вторичном рынках. Плюс в том, что кризис даёт возможность спокойного выбора вариантов при альтернативных сделках без страха того, что цены вырастут. Минусы в том, что пересчёт цен продавцами по курсу доллара усложняет продажи, сокращает количество покупателей. Кроме этого, в кризис увеличивается количество продавцов на вторичном рынке, вынужденных отказаться от продажи. В основном это те, кто планировал переезд.

Продавцам я не советую пересчитывать цены в долларах, а продавать по прежним ценам, ориентируясь на покупателя. Ещё раз повторю, богаче народ не стал, тысячи людей остались без работы или работают неполный день, выросли цены и ставки по ипотеке. Ещё один веский аргумент — вклады ЖССБК, которые обеспечивают 60 % всех ипотечных сделок на рынке жилья, тенговые. При этом не все, кто не является вкладчиком ЖССБ, успели перевести сбережения в доллары и заработать на этом.

Мы продолжим следить за ситуацией и информировать вас. Желаем удачных сделок!