На первый взгляд, предложение об увеличении гарантии на строительство звучит как техническая правка, но на деле – это серьезная реформа, которая затронет и застройщиков, и покупателей квартир.
Что изменится?
До сих пор гарантийный срок на новостройки составлял всего два года. За это время жильцы успевали лишь переехать и сделать ремонт – а дальше ответственность за состояние дома ложилась на них самих. Протечки кровли, трещины на фасаде, проседающие межпанельные швы – все это приходилось устранять за свой счет.
Теперь гарантийный срок увеличат как минимум в два раза. Это означает, что застройщик будет обязан отвечать за качество своей работы дольше. Но значит ли это, что ему придется строить добросовестнее?
Почему жилье, скорее всего, подорожает?
Увеличение гарантий запросто переводится в деньги, ведь за каждым дополнительным годом ответственности для застройщика стоят конкретные расходы:
- более качественные материалы,
- дополнительные проверки на стройплощадке,
- страховые и резервные фонды на случай гарантийных ремонтов.
По оценкам экспертов, все это может прибавить к себестоимости строительства несколько процентов.
Богатые заплатят больше
Вице-президент саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Елена Грива считает: ожидать, что новый закон кардинально поменяет цены на жилье, не следует. Ведь сегодня на рынке есть множество факторов, которые могут понизить или повысить цены, – от повышения НДС до новых льготных ипотечных программ.
«Застройщикам придется заложить в цену жилья стоимость возможного ремонта. Это, безусловно, приведет к некоторому, очень умеренному росту цен. Но рост цены будет распределен неравномерно. В премиум-сегменте цена вырастет больше, потому что покупатели этого уровня более требовательны к гарантиям и прочим условиям покупки, чем покупатели жилья эконом-класса. В бюджетном классе недвижимости цена будет сдерживаться конкуренцией и финансовой возможностью покупателя».
Елена Грива
Цена вопроса – не выше 5%
Как объяснила старший риелтор Эльвира Сагандыкова, если сейчас, по данным БНС АСПиР РК, квадратный метр «первички» в среднем по республике оценивается в 550 тысяч тенге, то после введения новых требований эта цифра может подняться до 570 тысяч. В розничной цене для покупателя это значит не резкий, но ощутимый рост – примерно на 3-5 процентов.
«К примеру, квартира площадью 70 квадратных метров, которая сегодня стоит (опять же – в среднем по стране) 38 миллионов тенге, может подорожать примерно на 1-1,5 миллиона».
Эльвира Сагандыкова
Выгода покупателя – в долгосрочной перспективе
На первый взгляд, новости о подорожании не радуют. Но, по мнению риелтора, если посмотреть глубже, выгоды очевидны.
Во-первых, более длительные гарантии заставят застройщиков использовать сертифицированные и долговечные материалы. Это значит, что через три года после сдачи дома не нужно будет перекладывать плитку в подъезде, красить фасад или чинить кровлю за счет жильцов.
Во-вторых, жилье с официальной гарантией в 10 лет будет лучше сохранять рыночную стоимость. На вторичном рынке такие квартиры станут более ликвидными: покупатель понимает, что дом надежный, и готов заплатить немного больше.
И наконец, в-третьих, застройщики, которые не смогут выдержать новые стандарты качества, просто уйдут с рынка. Это приведет к естественной «чистке» отрасли, где останутся те, кто способен работать по современным требованиям.
Платежи «пойдут на минус»
Как полагает эксперт по недвижимости Александр Пак, ситуация с принятием нового закона не столь проста и однозначна.
После решения Парламента об увеличении срока гарантии на объекты многие строительные компании, вместо того чтобы уделять внимание повышению качества строительства, просто-напросто заложат часть вероятных расходов в цену, чтобы перестраховаться.
Но возможно, что через 3-5 лет рынок стабилизируется: конкуренция сместится с «дешевле и быстрее» на «качественнее и надежнее».
Однако, по мнению эксперта, во всей это ситуации есть моментальный и очевидный плюс.
«От нового Кодекса должны сразу же выиграть покупатели квартир, поскольку, по идее, должны уменьшиться расходы по графе «накопления на капитальный ремонт общего имущества», включая крыши, фасады, стояки, лифты, инженерные коммуникации».
Александр Пак
Эти платежи сегодня распределяются между собственниками квартир соразмерно их долям – и вот эта доля может ощутимо стать меньше, предполагает аналитик.
Подводя итоги, отметим: цель предстоящей реформы – создать цивилизованный строительный рынок, где ответственность измеряется не только прибылью, но и временем. Это значит меньше аварийных новостроек, меньше жалоб в суды и больше доверия к застройщикам. Да, жилье может подорожать. Но если за эти деньги покупатель получает гарантию, что его дом простоит десятилетия без капитального ремонта, – это справедливая цена. А вот как все это произойдет на практике – покажет время.