В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность, и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в cта метрах от береговой линии – испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства. В 1988 году в Испании был принят национальный закон «О берегах» (Ley de Costas), подтверждающий и расширяющий права государства на прибрежную зону.

В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Участки земли продаются и могут в дальнейшем быть использованы под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год, облагается налогом – 7% + нотариальные затраты. Возведение любого здания сопровождается получением лицензии на конкретные проекты с ограничениями для данной местности. Как правило, высота зданий не может превышать трех этажей.
 
Строящееся жилье в Испании
В теории преимущество покупки такого типа недвижимости заключается в получении совершенно новой недвижимости по меньшей цене, чем уже построенная. Девелоперы на стадии строительства выигрывают от уменьшения рисков и от получения денег в процессе строительства, взамен покупатели получают скидку около 10–20% от текущей рыночной цены сравнимой новостройки. Еще немаловажно то, что зачастую покупатели могут вносить поправки к своему будущему жилью – при покупке готового объекта такой возможности нет.

В Испании банки дают кредиты под строящуюся недвижимость, что является дополнительным гарантом для покупателя. Следует обратить внимание, что при кредитовании строящегося жилья выплаты по ипотеке начинаются после завершения строительства. При подписании предварительного частного контракта резервирования следует заплатить от €3 до €6 тыс. В течение месяца после подписания контракта – еще 10% от стоимости, 20% – в течение двух месяцев. При подписании контракта у нотариуса оплачивается оставшаяся сумма, налоги и расходы по оформлению.

В предварительном контракте содержится описание объекта недвижимости, его стоимость и указывается дата совершения сделки. С момента подписания документа до момента оформления сделки у нотариуса дается срок до двух месяцев на сбор и перевод в Испанию денег, получению кредитов и подбору бумаг, связанных с данным действием. В это же время проверяется предполагаемая к купле-продаже недвижимость на предмет различных задолженностей со стороны прежних владельцев и на подготовку в нотариальной конторе главного официального документа купли-продажи.

Зарубежным покупателям вряд ли будет предложено подписание частного контракта покупки без какого-либо предварительного платежа, всегда есть вероятность того, что иностранец не приедет еще раз в страну и не выйдет на сделку. Обычно задаток составляет 10% от стоимости недвижимости. При отказе от покупки задаток полностью остается у продавца. При отказе продавца от сделки он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, для обеих сторон выход из сделки становится дорогим, но при этом остается возможность ее расторжения при желании.

Если иностранец покупает уже построенную недвижимость или объект вторичного рынка, расходы при подписании предварительного частного контракта резервирования также составляют от €3 до €6 тыс., однако в течение месяца после подписания контракта следует оплатить 30% стоимости. Оплата оставшейся части происходит при подписании контракта у нотариуса в сроки, указанные в предварительном контракте. В случае оформления ипотеки сумма кредита выплачивается при оформлении контракта у нотариуса.
 
Правила и стоимость строительства в Испании
Вопрос о самостоятельном строительстве собственного дома разумно поднимать в том случае, если заказчика не устраивают готовые варианты или хочется видеть дом по авторскому проекту. Начать строительство в Испании нового объекта стоит примерно на 15–20% дешевле, чем приобретение готового. Несмотря на то что сейчас Испания вынуждена сокращать количество строительных площадок из-за некоторого снижения спроса, он по-прежнему достаточно велик, а процентные ставки банковских кредитов под строительство составляют всего 3–4% годовых. Общий срок возведения нового строения обычно составляет от утверждения проекта до сдачи в эксплуатацию приблизительно полтора года. Строительство в Испании в среднем вам обойдется, включая стоимость материалов, €750 за кв. м, но может и быть ниже, и намного выше этой цифры, в зависимости от используемых материалов.

Перед постройкой необходимо подобрать и приобрести земельный участок. Под строительство имеет смысл приобретать только «урбанизированную» землю – то есть с разрешением на строительство. Если такого разрешения нет, стоит обратиться в городскую управу. Проблем с получением разрешения как правило не возникает – тем не менее на предмет строительства на конкретном участке стоит проконсультироваться с юристом.

В Испании существуют жесткие нормы на высоту здания и коэффициент застройки (отношение площади застройки к площади земельного участка) в зависимости от зоны и статуса земли. Под индивидуальное строительство средняя норма коэффициента застройки составляет 25% плюс ограничение по высоте, зависящее от местности. На бассейн надо получать отдельное разрешение.

Земли продаются как с подрядом на строительство, так и свободные, с возможностью выбрать любого строителя.
Проект в обязательном порядке лицензируется: ожидание лицензии в зависимости от зоны может составлять до полугода. Она выдается местным органом власти только после предварительного согласования с местной же коллегией архитекторов и градостроительным советом. Приемкой построенного объекта занимается специальный отдел при мэрии.

После получения лицензии стоит обратиться к архитектору и разработать проект дома. Как правило, у профессиональных архитекторов налажены выходы на муниципальные власти, поэтому процесс утверждения и согласования обычно проходит безболезненно. Затем нанимается подрядчик, оговаривается смета постройки и сроки сдачи объекта – вся нужная информация указывается в договоре подряда.

Строительство в Испании происходит быстрее, чем в России, российского выше его по качеству. Теплый климат позволяет строить на протяжении всего года. Обычно строительный цикл составляет год-два. Внутреннюю отделку дома обычно исполняет тот же подрядчик. Ландшафтное проектирование можно начать параллельно с постройкой.