Игра в «кошки мышки»

Новость о запуске очередной жилищной программы спровоцировала спекулятивные настроения среди потенциальных продавцов недвижимости. Объяснить эту тенденцию попытались в минувшую среду участники заседания за «круглым столом» по вопросам жилищной политики в Казахстане. Организовал его Институт мировой экономики и политики при Фонде первого президента РК.

Как пояснила руководитель Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАРК) Елена Грива, «доступная ипотека» гражданами всегда воспринимается по-разному – кому как удобно. Покупатели уверены, что она должна удешевить жилье, и потому откладывают его приобретение до «лучших времен», а, продавцы, напротив, понимают ее как сигнал к повышению цен. В итоге проигрывают обе стороны. Разрыв между ценой предложения и ценой спроса становится еще больше, как следствие, рынок недвижимости уходит в «спячку».

А еще специалисты опасаются того, что если разработчик в лице Нацбанка не просчитает все риски, которые заведомо несет в себе новая программа, то жилищные проблемы в Казахстане не только усугубятся, но и загонят рынок в окончательный тупик.

По словам риэлторов, сегодня мы имеем две основные проблемы – очень низкую покупательную способность населения и очень высокую стоимость квадратных метров. Даже если чисто гипотетически предположить, что условия новой программы окажутся приемлемыми для миллионов казахстанцев, мечтающих о своей крыше над головой, то вряд ли они смогут ими воспользоваться, поскольку доступного жилья в Казахстане попросту нет. Особенно это касается Алматы, Астаны и других крупных городов. Ведь, как правило, такие программы рассчитаны на рынок первичного жилья, где цены значительно выше, чем на вторичном. Последний в принципе под них не подпадает, но зато (благодаря неизменной востребованности) всегда реагирует на появление таких программ подорожанием квартир.

Почему же авторы подобных инициатив игнорируют вторичку? В ответе на этот вопрос и кроется причина недоступности жилищных программ для населения. Дело в том, что они рассчитаны на поддержку, скорее, банков и застройщиков, нежели простых граждан…

Земля растрачена впустую

Но если с банками и их интересами все понятно, то политика застройщиков не поддается никакой логике. По словам вице-президента ОАРК Ларисы Степаненко, сначала они строили жилье премиум– и элит-класса, которое, естественно, оказалось не по карману основной части населения и до сих пор остается нереализованным. Вроде осознав свою ошибку, они начали массово возводить дома комфорт– и бизнес-класса, но снова просчитались, потому как и эти квартиры не востребованы на рынке. Теперь, когда застройщики наконец-то готовы взяться за строительство жилья экономкласса, чтобы удовлетворить запросы граждан, выясняется, что свободной земли на эти цели уже нет.

– Это очень большая проблема, – говорит генеральный директор ТОО «Гипроводстрой» Ирина Семенова. – В Алматы нет земельных участков, подходящих для застройки. Все, что уже было приобретено, и то, что сейчас находится в залогах у банков, имеет очень дорогую выкупную стоимость. Соответственно на этих участках строится жилье по цене от 400 тысяч тенге за квадратный метр и выше. Да, сейчас начали возводить малогабаритное жилье, но это опять же окраины, новые районы, например Алатауский, пригород... Если бы действительно была возможность получить от государства дешевую землю с подведенными коммуникациями и инфраструктурой, то в городе могли бы появиться доступные квартиры. К сожалению, сегодня не осталось ни клочка земли. Кто-то говорит об изъятиях, но лично я пока не видела ни одного изъятого участка...

Причем недальновидность застройщиков проявляется даже в планировках квартир – они зачастую неудачные или даже странные, а огромные площади делают слишком дорогими коммунальные услуги.

– Те граждане, которые 4-5 лет назад купили жилье комфорт– или бизнес-класса, сегодня активно их продают, потому что для них оказалась неподъемной оплата коммунальных платежей. То есть на вторичный рынок выбрасываются огромные жилые площади, которые не востребованы. В итоге получается такая картина: застройщики не успевают строить, а то, что они строят, населению не подходит. Еще раз повторюсь: нам не хватает малогабаритных квартир экономкласса! Но на это земли уже нет, – резюмировала Лариса Степаненко.

Как считает эксперт по недвижимости, партнер юридической компании «LZ & Partners Group» Ирина Архипова, если бы новая госпрограмма охватывала вторичное жилье, то это не только обеспечило бы ее эффективную реализацию, но и позволило бы урегулировать цены на рынке недвижимости, да и в целом оживить его. Ведь все прекрасно понимают, и чиновники в том числе, что сейчас он слишком переоценен и недоступен для покупателей.

Не можешь помочь – не мешай

Есть и целый ряд других проблем, которые способны стать тормозом в реализации новой ипотечной программы. И главная из них – низкий уровень доходов населения. Как справедливо заметила Ирина Архипова, в условиях постоянного роста цен практически на все жизненно важные товары и услуги (коммунальные тарифы, продукты, лекарства, детские товары, лечение, образование), сокращения рабочих мест и снижения реальных доходов населения казахстанцы вряд ли смогут обслуживать ипотеку на протяжении 25 лет. Даже если им удастся получить квартиры в новостройках, то дальнейшие расходы на их ремонт и содержание могут вылиться для них в серьезную проблему.

– Выплачивая ипотеку, они могут оказаться в крайне тяжелом или даже в безвыходном финансовом положении. Все эксперты прекрасно понимают, что сегодняшние цены на жилье, особенно в Алматы, «дутые»… Если оно будет ипотечным, то к концу 25-летних выплат, даже по льготным ставкам ниже 10 процентов годовых, за такую квартиру придется заплатить вдвое больше ее первоначальной стоимости, которая сама по себе далеко не маленькая. Для многих это и недоступно, и неподъемно, и экономически невыгодно, – утверждает эксперт.

По ее мнению, разработчики госпрограммы должны обратить внимание на три важные составляющие: «цена-доходы-качество».

– Государству под силу решить эти вопросы, – уверена она. – Прежде всего, речь идет о государственном строительстве качественного и при этом действительно доступного жилья, которое будет реализовываться без посредников по реальным рыночным ценам. Кроме того, без повышения уровня жизни тех самых работающих казахстанцев, для которых и разрабатывается жилищная программа, ее просто невозможно реализовать. Необходимо обеспечить нормальную заработную плату, ликвидировать безработицу, создать новые производства и рабочие места – в общем, сделать все, чтобы жизнь людей стала стабильной и чтобы они были уверены в завтрашнем дне.

Разумеется, многое зависит и от банков.

Как считает Ирина Архипова, они не должны диктовать свои собственные правила, а тем более навязывать покупателям-заемщикам невыгодные и кабальные условия. К примеру, первоначальный взнос должен автоматически вычитаться из общей суммы кредита, а не вноситься на депозит банка с последующей выдачей этого кредита на всю сумму стоимости квартиры…

А главное – по мнению экспертов, государство не должно участвовать в жилищной политике, контролировать или поддерживать ее, потому как это заведомо провальный путь, который ведет не к развитию, а к деградации рынка. Да, оно может помочь ему в сложившейся ситуации, но только если будет создавать всем его участникам нормальные условия для бизнеса, а не мешать своим участием. Подробнее об этом читайте в следующем номере.